Gel des loyers : miracle social ou bombe à retardement ?
Mercredi 5 novembre, New York a basculé. À 34 ans, Zohran Mamdani, élu du Queens et nouvelle figure de la gauche démocrate, décroche la mairie en promettant un gel immédiat des loyers pour près d’un million d’appartements — dans une ville où le loyer médian dépasse 3 500 dollars. Une mesure radicale… qui, partout, a toujours eu des effets délétères.
Une régulation ancienne
À New York, le logement n’a jamais été un marché totalement libre. Depuis l’après-guerre, deux régimes coexistent : les rent-controlled apartments, vestiges des années 1940, aux loyers quasi figés, rappelant le système de notre fameuse « loi de 1948» (voir encart) ; et surtout les rent-stabilized apartments, nés en 1969, où les augmentations sont encadrées. Ce second dispositif représente l’essentiel du parc régulé, soit près d’un tiers du marché locatif new-yorkais.
Chaque année, la Rent Guidelines Board
(RGB) — un organe indépendant dont les membres sont nommés par le maire — fixe les hausses autorisées, généralement de l’ordre de 1 à 3 %. Ces décisions, très politiques, reflètent la tension entre propriétaires, qui invoquent la hausse des coûts de maintenance, et locataires, qui dénoncent des loyers devenus insoutenables.
La réforme HSTPA (Housing Stability and Tenant Protection Act
), adoptée en 2019, a profondément renforcé ce cadre. Elle a supprimé la plupart des possibilités de sortie du régime stabilisé, limité les hausses après travaux et renforcé la protection contre les expulsions. Résultat : la majorité des logements stabilisés sont désormais « bloqués » dans ce système, tandis que la vacance locative est tombée à 1,4 %, selon un rapport du directeur financier de la ville datant d’avril 2024. Un seuil considéré comme critique.
L’électrochoc Mamdani
Face à cette situation, Zohran Mamdani a bâti sa victoire sur le mot d’ordre « Freeze the rent ». Son projet est clair : geler totalement les loyers du parc stabilisé pendant au moins un an, dès 2026. Il promet aussi de créer un fonds municipal pour compenser les petits propriétaires, financé par un ajustement fiscal sur les grandes sociétés immobilières.
Pour ses partisans, cette mesure répond à une urgence sociale. Près de 50 % des locataires new-yorkais consacrent plus du tiers de leurs revenus au logement, et près d’un sur quatre dépasse les 50 %. La ville l’affirme d’ailleurs dans son rapport déjà cité : « Le coût du logement est devenu la première cause de pauvreté urbaine à New York. »
Pour ses opposants, c’est une mesure aussi symbolique que dangereuse. Les organisations de propriétaires redoutent un effondrement de la rentabilité, un désengagement de l’entretien — déjà problématique — et un ralentissement de la construction neuve.
Le marché new-yorkais fonctionne aujourd’hui comme un système à deux vitesses. Les locataires en logement stabilisé bénéficient d’une sécurité rare, avec des loyers bien inférieurs au marché et une quasi-impossibilité d’expulsion. Mais ce privilège a un revers. Les nouveaux arrivants peinent à trouver un logement, car l’offre est rigide et les appartements stabilisés se transmettent parfois comme un héritage, en plus de poser des problèmes de mobilité sociale et professionnelle. Le Comptroller (le directeur financier) estime à plus de 26 000 le nombre de logements stabilisés vacants depuis 2020, souvent parce que les travaux de mise aux normes sont devenus économiquement dissuasifs.
Un gel total risque d’aggraver cette situation. D’un côté, il sécuriserait les locataires existants. De l’autre, il pourrait désinciter les propriétaires à entretenir ou remettre en location les biens vacants, voire les pousser à contourner le dispositif (via des locations meublées, saisonnières ou des conversions en copropriétés). L’effet mécanique est connu et délétère : la raréfaction de l’offre sur le segment régulé exerce une pression croissante sur le marché libre, où les loyers flambent encore davantage. Une logique déjà observée à San Francisco, Stockholm ou Berlin (voir encart).
Mamdani face au dilemme universel
En gelant les loyers, Zohran Mamdani fait le choix du court terme social contre le moyen terme économique. Le geste est certes fort et symbolique. Il redonne espoir à des millions de locataires étranglés par la hausse du coût de la vie. Mais il ne suffira pas, à lui seul, à résoudre la crise du logement new-yorkaise et pourrait même l’aggraver en figeant les déséquilibres, en asséchant l’offre et en renforçant la fracture entre locataires protégés et exclus du système.
Le maire de New York semble en être conscient : il évoque déjà un programme de densification urbaine autour des lignes de métro et des aides ciblées à la rénovation énergétique. Mais ces chantiers prendront du temps. Et dans une ville où le logement est devenu un symbole de survie autant qu’un bien économique, chaque mois compte.
Justice sociale vs réalité économique
L’encadrement des loyers agit comme un anesthésiant. Il apaise la douleur immédiate, mais ne soigne pas la maladie et l’aggrave souvent. À New York comme à Paris, la tension vient d’un déficit d’offre structurel et d’une concentration croissante des revenus immobiliers. L’histoire du logement, à New York comme ailleurs, rappelle une règle simple : on ne gèle pas un marché sans en payer les conséquences…
@BenjaminSire
